Nee, een plaatsbeschrijving bij aanvang van werken (zoals bouw- of renovatiewerken) is in België niet wettelijk verplicht voor de werken zelf.

Waarom is het dan toch sterk aangeraden ?

Hoewel er geen algemene wettelijke verplichting is, wordt het sterk aangeraden om een plaatsbeschrijving op te maken voor aanvang van werken. Dit is om de volgende redenen:

• Voorkomen van discussies over schade: Werken kunnen schade veroorzaken aan aanpalende gebouwen of het openbaar domein (voetpaden, wegen). Zonder een gedetailleerde plaatsbeschrijving is het achteraf heel moeilijk te bewijzen of bepaalde schade al aanwezig was vóór de werken of dat deze door de werken is ontstaan. Een plaatsbeschrijving dient dan als bewijsmiddel om discussies en mogelijke juridische procedures te vermijden.

• Verzekering (ABR-polis): Als er een Alle BouwplaatsRisico's (ABR)-polis wordt afgesloten, kan de verzekeringsmaatschappij het opmaken van plaatsbeschrijvingen (vaak van aanpalende woningen) verplicht stellen als voorwaarde voor de dekking.

• Aansprakelijkheid: De bouwheer, architect of aannemer kan aansprakelijk gesteld worden voor schade veroorzaakt door de werken. Een plaatsbeschrijving beschermt alle partijen door een duidelijke beginsituatie vast te leggen.

• Openbaar domein: Sommige gemeenten of steden (zoals Lier en Antwerpen) vereisen een plaatsbeschrijving van het openbaar domein (bv. voetpaden) bij aanvang van werken. Doe je dit niet, dan wordt verondersteld dat het openbaar domein in perfecte staat was en kan de bouwheer aansprakelijk gesteld worden voor alle schade.

Een plaatsbeschrijving bij aanvang van werken is een gedetailleerd document dat de bestaande toestand van een (aanpalend) gebouw, terrein of het openbaar domein vastlegt vóór de start van bouw- of renovatiewerken. Om dit document correct en volledig op te maken, zijn de volgende gegevens nodig:

Algemene gegevens van het dossier:

• Gegevens van de opdrachtgever:

  • Volledige naam (of bedrijfsnaam)

  • Adres

  • Contactgegevens (telefoonnummer, e-mailadres)

  • Eventueel BTW nummer of ondernemingsnummer

• Gegevens van de bouwheer, architect en/of aannemer: (indien van toepassing en verschillend van de opdrachtgever)

  • Volledige naam (of bedrijfsnaam)

  • Adres

  • Contactgegevens

  • Eventueel BTW nummer of ondernemingsnummer

• Locatie van de werken:

  • Volledig adres van het perceel/gebouw waar de werken zullen plaatsvinden.

• Identificatie van de te beschrijven panden/domeinen:

  • Volledige adressen van alle aanpalende gebouwen, percelen of delen van het openbaar domein die beschreven moeten worden. Denk aan:

    • Rechtstreeks aanpalende woningen/gebouwen (zowel links, rechts, als achteraan)

    • Gebouwen aan de overkant van de straat (indien risico op schade, bv. door trillingen, zwaar verkeer)

    • Openbaar domein (voetpaden, fietspaden, wegen, straatmeubilair, beplanting, riolering, nutsvoorzieningen, e.d.)

• Aard en omvang van de geplande werken:

  • Een duidelijke omschrijving van de werken (nieuwbouw, afbraak, verbouwing, uitgravingen, funderingswerken, enz.).

  • Planning van de werken (geschatte start- en einddatum).

• Datum van opmaak van de plaatsbeschrijving: Dit is cruciaal voor de bewijskracht.

• Aanwezige partijen tijdens de plaatsbeschrijving: Namen en functies van de personen die aanwezig zijn bij de opname (bv. eigenaar, bewoner, aannemer, expert).

Een grondige beschrijving is essentieel. Deze beschrijvingen worden aangevuld met zowel overzichtsfoto's als detailfoto's.

Specifieke gegevens per te beschrijven pand/domein:

Voor elk te beschrijven pand of deel van het openbaar domein worden de volgende zaken nauwkeurig vastgelegd:

• Algemene staat: Een globale beschrijving van de staat van het pand of domein.

• Gedetailleerde beschrijving per ruimte/onderdeel:

  • Buitenkant:

    • Gevels (materiaal, kleur, staat, aanwezigheid van barsten, scheuren, vochtplekken, verzakkingen, mossen, enz.)

    • Daken (dakbedekking, dakgoten, schoorstenen, staat van pannen/leien, aanwezigheid van lekkagesporen)

    • Ramen en deuren (materiaal, staat van schrijnwerk, glas, sluitwerk, aanwezigheid van barsten in glas)

    • Funderingen (zichtbare gebreken, zettingsscheuren)

    • Afsluitingen, poorten, tuinmuren

    • Terrassen, opritten, tuinpaden, beplanting

  • Binnenkant (indien van toepassing, bv. bij aanpalende woningen): Voor elke ruimte (woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer, kelder, zolder, etc.):

    • Vloeren: Type (tegels, parket, laminaat, tapijt), staat (krassen, barsten, loszittende delen, vlekken, slijtage)

    • Wanden: Type (pleisterwerk, behang, verf), staat (barsten, scheuren - met vermelding van richting, lengte, breedte en locatie -, vochtplekken, schimmel, afbladderende verf, gaten)

    • Plafonds: Type (pleisterwerk, systeemplafond), staat (barsten, scheuren, vochtplekken, doorbuiging)

    • Schrijnwerk: Binnendeuren, kozijnen, plinten (materiaal, staat, werking van sluitwerk)

    • Vaste inrichting: Keuken (staat van kasten, aanrechtblad, toestellen), badkamer (staat van sanitair, tegels, kranen)

    • Technische installaties: Radiatoren, stopcontacten, schakelaars (enkel visuele inspectie, geen werkingstest tenzij specifiek afgesproken)

  • Foto- of videoreportage:

    • Een uitgebreid en gedetailleerd fotografisch dossier (of videoreportage) is essentieel. Elke vastgestelde schade, elk detail, en overzichtsfoto's van elke ruimte en gevel moeten duidelijk gedocumenteerd worden. Dit dient als visueel bewijs en ondersteunt de schriftelijke beschrijving.

    • Belangrijk: foto's moeten gedateerd zijn en referentiepunten bevatten (bv. huisnummers, afstanden tot objecten) om de locatie van de schade duidelijk te maken.

  • Meterstanden: Van nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit) in de te verbouwen woning, indien relevant.

De ontwerpversie van de plaatsbeschrijving ontvangt u zo snel mogelijk na het plaatsbezoek. Daarna hebben alle partijen 10 dagen de tijd om deze goed te keuren of opmerkingen door te geven. De definitieve versie wordt geleverd zodra we de goedkeuring van alle betrokken partijen én de volledige betaling hebben ontvangen.

De prijs van een plaatsbeschrijving bij aanvang of einde werken wordt op het mandaat vermeld.

Voor een exacte prijsopgave adviseren we u om vooraf een offerte aan te vragen. Zo komt u precies te weten wat de plaatsbeschrijving u zal kosten.

De prijs voor onze diensten hangt af van het type en de grootte van uw project. Voor

Neem gerust contact met ons op voor een offerte op maat voor uw specifieke situatie.

In België draagt in principe de bouwheer (de persoon of entiteit die de werken laat uitvoeren) de kosten voor de plaatsbeschrijving bij aanvang van werken.

Waarom is dit zo ?:

• De bouwheer neemt het initiatief: De plaatsbeschrijving dient voornamelijk om de bouwheer te beschermen tegen onterechte schadeclaims van buren of de gemeente. Het is in zijn belang om een duidelijke beginsituatie vast te leggen. Aangezien de bouwheer degene is die de mogelijke risico's op schade creëert door de werken uit te voeren, is het logisch dat hij de kosten draagt voor het vastleggen van de begintoestand.

• Bescherming tegen aansprakelijkheid: Als er na de werken schade ontstaat aan aanpalende eigendommen of het openbaar domein, kan de bouwheer (of zijn verzekering) aansprakelijk worden gesteld. De plaatsbeschrijving is dan het bewijsmiddel om aan te tonen of de schade al dan niet aanwezig was vóór de werken.

• Verzekering (ABR-polis): Vaak zal de verzekeraar, wanneer er een ABR-polis (Alle BouwplaatsRisico's) wordt afgesloten, eisen dat er plaatsbeschrijvingen worden opgemaakt. De kosten hiervan vallen dan meestal onder de verantwoordelijkheid van de verzekerde (de bouwheer of aannemer).

• Geen wettelijke verplichting voor de buren: De buren zijn niet verplicht om de kosten te delen, aangezien zij niet de initiatiefnemers zijn van de werken en er geen rechtstreeks voordeel uit halen behalve de bescherming tegen onterechte claims. Zij hebben wel het recht om een tegensprekelijke plaatsbeschrijving te eisen.

Uitzonderingen en specifieke situaties:

• Minnelijke schikking: Hoewel de bouwheer de initiële kost draagt, is het in principe mogelijk om in onderling overleg met de buren een andere verdeling af te spreken. Echter, buren zijn hier niet toe verplicht.

• Gemeentelijke vereisten: Sommige gemeenten kunnen specifieke regels hebben met betrekking tot plaatsbeschrijvingen van het openbaar domein, en de kosten hiervoor worden dan doorgaans doorgerekend aan de bouwheer.

• ABR-polis en aannemer: Soms kan in het contract tussen bouwheer en aannemer worden afgesproken dat de aannemer de kosten voor de plaatsbeschrijving draagt, bijvoorbeeld als de ABR-polis via de aannemer loopt. Dit is echter een interne afspraak.

Kortom, de bouwheer is de partij die het meest baat heeft bij een gedegen plaatsbeschrijving en draagt daarom in de meeste gevallen de kosten ervan.

Zodra u de conceptversie ontvangt, sturen we de factuur voor het hele project per e-mail naar de opdrachtgever. Het dossier wordt pas definitief afgerond en opgeleverd na ontvangst van de betaling.