Plaatsbeschrijvingen
De Plaatsbeschrijving: Een Essentieel Document
Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerd schriftelijk verslag dat de actuele staat van een onroerend goed op een specifiek moment vastlegt. Dit tegensprekelijk document, steeds aangevuld met talrijke kwalitatieve foto's, dient als een cruciaal instrument om alle betrokken partijen te beschermen.
Schadedossier bij Verzekeringsschade:
Een plaatsbeschrijving bij inspectie van verzekeringsschade is een gedetailleerde vaststelling van de feitelijke toestand van een onroerend goed (een gebouw, woning, of een deel ervan) op een specifiek moment. Het document (schadedossier) beschrijft nauwkeurig de aanwezige materialen, de staat ervan en eventuele schade, vaak ondersteund met foto's.
Hoewel een plaatsbeschrijving het meest bekend is in de context van huurovereenkomsten (bij intrede en uittrede van een huurder om discussies over huurschade te voorkomen), is het ook van belang bij verzekeringsschade.
Waarom is een plaatsbeschrijving relevant bij verzekeringsschade ?
Bij verzekeringsschade kan een plaatsbeschrijving om verschillende redenen cruciaal zijn:
-
Bewijslast: Het dient als onbetwistbaar bewijs van de staat van het pand vóór het schadegeval. Als er bijvoorbeeld scheuren in een muur ontstaan na een verzakking, kan een plaatsbeschrijving van vóór de verzakking aantonen dat deze scheuren er toen nog niet waren.
-
Oorzaak en omvang van de schade: Een verzekeringsexpert gebruikt de plaatsbeschrijving om de oorzaak van de schade te bepalen en de omvang van de schadevergoeding te berekenen. Als duidelijk is wat de oorspronkelijke staat was, kan preciezer worden vastgesteld welke schade door het specifieke incident is veroorzaakt.
-
Aansprakelijkheid: Bij schade veroorzaakt door derden (bijvoorbeeld door bouwwerken van de buren) kan een plaatsbeschrijving van vóór de werken aantonen dat de schade (bijvoorbeeld barsten in muren) er voordien niet was, wat essentieel is voor het vaststellen van de aansprakelijkheid (zie ook: Plaatsbeschrijf bij aanvang werken).
-
Voorkomen van discussies: Net als bij huur, helpt een gedetailleerde plaatsbeschrijving om misverstanden en discussies tussen de verzekerde en de verzekeraar te voorkomen over wat wel of niet gedekt is door de polis.
​
GEDETAILLEERD
Kortom, een plaatsbeschrijving is een gedetailleerde momentopname van de staat van een gebouw, die van groot belang is als bewijsmateriaal bij het afhandelen van verzekeringsschade.
Schadedossier, (Pre-)Aankoop:
Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerde beschrijving van de feitelijke toestand van een onroerend goed op een bepaald moment. Het document legt alle bijzonderheden en kenmerken van het pand vast, aangevuld met talrijke foto's om de visuele staat te verduidelijken.
Bij aankoop van een onroerend goed is een plaatsbeschrijving niet wettelijk verplicht, zoals dat wel het geval is bij verhuur. Echter, het wordt sterk aangeraden om er één op te laten maken, en wel om de volgende belangrijke redenen:
Waarom is het dan toch nuttig bij aankoop ?
-
Bescherming van de koper: Een plaatsbeschrijving biedt de koper een gedetailleerd overzicht van de staat van het pand op het moment van de aankoop. Dit is vooral waardevol als er een aanzienlijke periode zit tussen het ondertekenen van de verkoopovereenkomst (compromis) en het verlijden van de notariële akte en de effectieve overdracht van het pand. Stel dat er in die tussentijd schade ontstaat (bijvoorbeeld door weersomstandigheden of doordat de verkoper bepaalde zaken beschadigt bij het verhuizen), dan kan de plaatsbeschrijving dienen als bewijs om aan te tonen dat die schade er voordien niet was.
-
Voorkomen van discussies: Door de staat van het pand nauwkeurig vast te leggen, voorkomt een plaatsbeschrijving discussies achteraf over de aanwezige gebreken of veranderingen. Beide partijen weten precies wat ze kopen en wat ze verkopen.
-
Duidelijkheid over inbegrepen zaken: Hoewel een plaatsbeschrijving voornamelijk over de staat van het vastgoed gaat, kan het ook aangevuld worden met een inventaris van roerende goederen die in de verkoop zijn inbegrepen (bijvoorbeeld ingebouwde kasten, specifieke verlichting, enz.). Dit creëert extra duidelijkheid.
-
Vastleggen van de staat voor eventuele verbouwingen: Als de koper direct na de aankoop van plan is ingrijpende verbouwingen uit te voeren, kan een plaatsbeschrijving van de oorspronkelijke staat nuttig zijn, bijvoorbeeld om te kunnen aantonen dat bepaalde schade of gebreken al aanwezig waren voordat de werken begonnen.
​
BESCHERMING
Kortom, hoewel niet verplicht bij aankoop, is een plaatsbeschrijving een waardevol document dat zowel de koper als de verkoper beschermt en bijdraagt aan een transparante en probleemloze transactie.
Schadedossier, Voorlopige Oplevering:
Een plaatsbeschrijving bij oplevering van een nieuwbouw (ook wel "proces-verbaal van oplevering" genoemd, vooral in België) is een cruciaal document dat de gedetailleerde staat van de nieuw opgerichte woning of appartement vastlegt op het moment van de officiële overdracht van de bouwheer/aannemer aan de koper.
Het is een essentieel juridisch moment en dient voornamelijk als bewijsmateriaal om de belangen van de koper te beschermen.
Wat zijn de belangrijkste aspecten van een plaatsbeschrijving bij oplevering van nieuwbouw ?
-
Doel en Belang:
-
Vastleggen van gebreken: Het primaire doel is het noteren van alle zichtbare gebreken, onvolkomenheden, afwijkingen van de plannen en het lastenboek, en onafgewerkte zaken. Denk hierbij aan krassen, deuken, slechte afwerkingen, scheuren, niet goed werkende installaties (elektriciteit, sanitair, verwarming), etc.
-
Bescherming van de koper: Door alle gebreken nauwkeurig te documenteren, kan de koper eisen dat de aannemer deze gebreken binnen een bepaalde termijn herstelt. Gebreken die niet in dit document worden vermeld, worden geacht te zijn aanvaard door de koper, wat het later moeilijk maakt om herstel te eisen.
-
Start van garantietermijnen: De oplevering (vaak de voorlopige oplevering) markeert het begin van verschillende garantietermijnen, zoals de éénjarige garantie op lichte gebreken en de tienjarige aansprakelijkheid voor zware, structurele gebreken (vaak onder de Wet Breyne in België). De plaatsbeschrijving is hierbij een bewijsstuk.
-
Basis voor discussies en betwistingen: Indien er later discussies ontstaan over de staat van het pand of de uitgevoerde werken, dient dit proces-verbaal als leidraad.
-
-
Moment van Oplevering:
-
In de meeste gevallen, zeker onder de Wet Breyne (van toepassing op de aankoop van nog te bouwen of in aanbouw zijnde woningen in België), zijn er twee opleveringen:
-
De voorlopige oplevering: Dit is het moment waarop de bouwheer/aannemer de werken als voltooid beschouwt en de koper het pand voor het eerst grondig inspecteert. Alle zichtbare gebreken worden hier genoteerd in het proces-verbaal van voorlopige oplevering. De koper kan de oplevering aanvaarden (al dan niet onder voorbehoud van de vastgestelde gebreken) of weigeren indien er te ernstige gebreken zijn.
-
De definitieve oplevering: Deze vindt meestal één jaar na de voorlopige oplevering plaats (deze periode dient als 'waarborgtermijn'). Tijdens deze periode kan de koper het pand bewonen en eventuele verborgen gebreken ontdekken die niet zichtbaar waren bij de voorlopige oplevering, of controleren of de genoteerde gebreken hersteld zijn. Pas na de definitieve oplevering vervalt de aansprakelijkheid van de aannemer voor de meeste zichtbare gebreken, en start definitief de tienjarige aansprakelijkheid voor structurele gebreken.
-
-
-
Inhoud van het Plaatsbeschrijf:
-
Gedetailleerde beschrijving van alle ruimtes (muren, vloeren, plafonds, deuren, ramen, afwerkingen).
-
Controle van installaties (elektriciteit, water, verwarming, ventilatie) op werking en correcte aansluiting.
-
Noteren van eventuele schade (krassen, deuken, scheuren, vlekken, enz.).
-
Vaststellen van onvolledige of slecht uitgevoerde werken.
-
Opname van meterstanden (elektriciteit, gas, water).
-
Soms ook een inventaris van inbegrepen uitrusting of materialen.
-
Aanvulling met foto's en eventueel schetsen.
-
Een lijst van opmerkingen en gebreken met eventueel afspraken over de hersteltermijn.
-
-
Wie stelt het op ?
-
De oplevering en het opstellen van het proces-verbaal gebeurt tegensprekelijk. Dit betekent dat zowel de koper (eventueel bijgestaan door een onafhankelijke expert) als de aannemer/bouwheer aanwezig zijn.
-
Het is sterk aanbevolen om als koper een eigen, onafhankelijke expert in te schakelen. Deze professional heeft de expertise om gebreken te detecteren die een leek misschien over het hoofd ziet en kan objectief adviseren. Zij helpen bij het opstellen van een juridisch correct en volledig proces-verbaal.
-
​
NEUTRAAL & ONAFHANKELIJK
Kortom, een plaatsbeschrijf bij oplevering van een nieuwbouw is van essentieel belang om de correcte uitvoering van de werken te controleren, gebreken te documenteren en je rechten als koper te vrijwaren voor de toekomst.
Als een onafhankelijke derde partij garanderen wij een neutrale en onpartijdige begeleiding.
